Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 875 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 41 044,47 € | 41 044,47 € |
| Salaire net mensuel minimum | 124 377 € / mois | 117 270 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 390 000 € | 5 265 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 121 875 € | 4 996 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 875 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 700 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 525 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 4 875 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 336 721,27 € | 155 812,37 € | 4 538 278,73 € |
| Année 2 | 348 002,67 € | 144 530,97 € | 4 190 276,06 € |
| Année 3 | 359 662,04 € | 132 871,60 € | 3 830 614,02 € |
| Année 4 | 371 712,04 € | 120 821,60 € | 3 458 901,98 € |
| Année 5 | 384 165,81 € | 108 367,83 € | 3 074 736,17 € |
| Année 6 | 397 036,79 € | 95 496,85 € | 2 677 699,38 € |
| Année 7 | 410 339,04 € | 82 194,60 € | 2 267 360,34 € |
| Année 8 | 424 086,90 € | 68 446,74 € | 1 843 273,44 € |
| Année 9 | 438 295,40 € | 54 238,24 € | 1 404 978,04 € |
| Année 10 | 452 979,93 € | 39 553,71 € | 951 998,11 € |
| Année 11 | 468 156,45 € | 24 377,19 € | 483 841,66 € |
| Année 12 | 483 841,66 € | 8 692,21 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 875 000 € sur 12 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 390 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 121 875 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 117 270 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 58 500 € pour cette enveloppe de financement.