Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 912 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 020,52 € | 24 020,52 € |
| Salaire net mensuel minimum | 72 789 € / mois | 68 630 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 392 960 € | 5 304 960 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 122 800 € | 5 034 800 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 912 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 59 144 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 74 080 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 912 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 83 538,18 € | 204 708,06 € | 4 828 461,82 € |
| Année 2 | 87 115,13 € | 201 131,11 € | 4 741 346,69 € |
| Année 3 | 90 845,21 € | 197 401,03 € | 4 650 501,48 € |
| Année 4 | 94 735,03 € | 193 511,21 € | 4 555 766,45 € |
| Année 5 | 98 791,40 € | 189 454,84 € | 4 456 975,05 € |
| Année 6 | 103 021,44 € | 185 224,80 € | 4 353 953,61 € |
| Année 7 | 107 432,61 € | 180 813,63 € | 4 246 521,00 € |
| Année 8 | 112 032,67 € | 176 213,57 € | 4 134 488,33 € |
| Année 9 | 116 829,69 € | 171 416,55 € | 4 017 658,64 € |
| Année 10 | 121 832,10 € | 166 414,14 € | 3 895 826,54 € |
| Année 11 | 127 048,71 € | 161 197,53 € | 3 768 777,83 € |
| Année 12 | 132 488,67 € | 155 757,57 € | 3 636 289,16 € |
| Année 13 | 138 161,58 € | 150 084,66 € | 3 498 127,58 € |
| Année 14 | 144 077,38 € | 144 168,86 € | 3 354 050,20 € |
| Année 15 | 150 246,49 € | 137 999,75 € | 3 203 803,71 € |
| Année 16 | 156 679,73 € | 131 566,51 € | 3 047 123,98 € |
| Année 17 | 163 388,46 € | 124 857,78 € | 2 883 735,52 € |
| Année 18 | 170 384,43 € | 117 861,81 € | 2 713 351,09 € |
| Année 19 | 177 679,94 € | 110 566,30 € | 2 535 671,15 € |
| Année 20 | 185 287,85 € | 102 958,39 € | 2 350 383,30 € |
| Année 21 | 193 221,50 € | 95 024,74 € | 2 157 161,80 € |
| Année 22 | 201 494,85 € | 86 751,39 € | 1 955 666,95 € |
| Année 23 | 210 122,47 € | 78 123,77 € | 1 745 544,48 € |
| Année 24 | 219 119,48 € | 69 126,76 € | 1 526 425,00 € |
| Année 25 | 228 501,76 € | 59 744,48 € | 1 297 923,24 € |
| Année 26 | 238 285,73 € | 49 960,51 € | 1 059 637,51 € |
| Année 27 | 248 488,65 € | 39 757,59 € | 811 148,86 € |
| Année 28 | 259 128,45 € | 29 117,79 € | 552 020,41 € |
| Année 29 | 270 223,80 € | 18 022,44 € | 281 796,61 € |
| Année 30 | 281 796,61 € | 6 451,99 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 912 000 € sur 30 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 491 200 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 68 630 €.