Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 508 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 113 420,88 € | 113 420,88 € |
| Salaire net mensuel minimum | 343 700 € / mois | 324 060 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 920 640 € | 12 428 640 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 287 700 € | 11 795 700 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 508 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 138 296 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 173 020 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 11 508 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 981 663,31 € | 379 387,25 € | 10 526 336,69 € |
| Année 2 | 1 015 868,75 € | 345 181,81 € | 9 510 467,94 € |
| Année 3 | 1 051 266,09 € | 309 784,47 € | 8 459 201,85 € |
| Année 4 | 1 087 896,81 € | 273 153,75 € | 7 371 305,04 € |
| Année 5 | 1 125 803,92 € | 235 246,64 € | 6 245 501,12 € |
| Année 6 | 1 165 031,87 € | 196 018,69 € | 5 080 469,25 € |
| Année 7 | 1 205 626,70 € | 155 423,86 € | 3 874 842,55 € |
| Année 8 | 1 247 636,04 € | 113 414,52 € | 2 627 206,51 € |
| Année 9 | 1 291 109,18 € | 69 941,38 € | 1 336 097,33 € |
| Année 10 | 1 336 097,33 € | 24 953,48 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 508 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 324 060 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 150 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.