Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 645 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 068,67 € | 26 068,67 € |
| Salaire net mensuel minimum | 78 996 € / mois | 74 482 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 211 600 € | 2 856 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 66 125 € | 2 711 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 645 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 31 940 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 40 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 2 645 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 225 625,63 € | 87 198,41 € | 2 419 374,37 € |
| Année 2 | 233 487,41 € | 79 336,63 € | 2 185 886,96 € |
| Année 3 | 241 623,15 € | 71 200,89 € | 1 944 263,81 € |
| Année 4 | 250 042,36 € | 62 781,68 € | 1 694 221,45 € |
| Année 5 | 258 754,92 € | 54 069,12 € | 1 435 466,53 € |
| Année 6 | 267 771,09 € | 45 052,95 € | 1 167 695,44 € |
| Année 7 | 277 101,41 € | 35 722,63 € | 890 594,03 € |
| Année 8 | 286 756,85 € | 26 067,19 € | 603 837,18 € |
| Année 9 | 296 748,72 € | 16 075,32 € | 307 088,46 € |
| Année 10 | 307 088,46 € | 5 735,31 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 645 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 74 482 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 31 740 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 211 600 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 66 125 € (2,5%).