Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 905 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 32 877,67 € | 32 877,67 € |
| Salaire net mensuel minimum | 99 629 € / mois | 93 936 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 312 400 € | 4 217 400 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 97 625 € | 4 002 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 905 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 47 060 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 975 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 3 905 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 269 722,31 € | 124 809,73 € | 3 635 277,69 € |
| Année 2 | 278 759,01 € | 115 773,03 € | 3 356 518,68 € |
| Année 3 | 288 098,49 € | 106 433,55 € | 3 068 420,19 € |
| Année 4 | 297 750,86 € | 96 781,18 € | 2 770 669,33 € |
| Année 5 | 307 726,62 € | 86 805,42 € | 2 462 942,71 € |
| Année 6 | 318 036,63 € | 76 495,41 € | 2 144 906,08 € |
| Année 7 | 328 692,03 € | 65 840,01 € | 1 816 214,05 € |
| Année 8 | 339 704,45 € | 54 827,59 € | 1 476 509,60 € |
| Année 9 | 351 085,80 € | 43 446,24 € | 1 125 423,80 € |
| Année 10 | 362 848,48 € | 31 683,56 € | 762 575,32 € |
| Année 11 | 375 005,25 € | 19 526,79 € | 387 570,07 € |
| Année 12 | 387 570,07 € | 6 962,71 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 905 000 € sur 12 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 312 400 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 97 625 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 93 936 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 46 860 € pour cette enveloppe de financement.