Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 509 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 572,31 € | 26 572,31 € |
| Salaire net mensuel minimum | 80 522 € / mois | 75 921 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 360 760 € | 4 870 260 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 112 738 € | 4 622 238 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 509 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 54 314 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 043 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 509 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 155 523,88 € | 163 343,84 € | 4 353 976,12 € |
| Année 2 | 161 344,69 € | 157 523,03 € | 4 192 631,43 € |
| Année 3 | 167 383,36 € | 151 484,36 € | 4 025 248,07 € |
| Année 4 | 173 648,03 € | 145 219,69 € | 3 851 600,04 € |
| Année 5 | 180 147,17 € | 138 720,55 € | 3 671 452,87 € |
| Année 6 | 186 889,55 € | 131 978,17 € | 3 484 563,32 € |
| Année 7 | 193 884,28 € | 124 983,44 € | 3 290 679,04 € |
| Année 8 | 201 140,80 € | 117 726,92 € | 3 089 538,24 € |
| Année 9 | 208 668,90 € | 110 198,82 € | 2 880 869,34 € |
| Année 10 | 216 478,77 € | 102 388,95 € | 2 664 390,57 € |
| Année 11 | 224 580,95 € | 94 286,77 € | 2 439 809,62 € |
| Année 12 | 232 986,36 € | 85 881,36 € | 2 206 823,26 € |
| Année 13 | 241 706,35 € | 77 161,37 € | 1 965 116,91 € |
| Année 14 | 250 752,72 € | 68 115,00 € | 1 714 364,19 € |
| Année 15 | 260 137,68 € | 58 730,04 € | 1 454 226,51 € |
| Année 16 | 269 873,85 € | 48 993,87 € | 1 184 352,66 € |
| Année 17 | 279 974,46 € | 38 893,26 € | 904 378,20 € |
| Année 18 | 290 453,06 € | 28 414,66 € | 613 925,14 € |
| Année 19 | 301 323,90 € | 17 543,82 € | 312 601,24 € |
| Année 20 | 312 601,24 € | 6 266,15 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 509 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 75 921 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.