Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 688 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 125 050,76 € | 125 050,76 € |
| Salaire net mensuel minimum | 378 942 € / mois | 357 288 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 015 040 € | 13 703 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 317 200 € | 13 005 200 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 688 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 152 456 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 190 720 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 12 688 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 082 320,49 € | 418 288,63 € | 11 605 679,51 € |
| Année 2 | 1 120 033,29 € | 380 575,83 € | 10 485 646,22 € |
| Année 3 | 1 159 060,16 € | 341 548,96 € | 9 326 586,06 € |
| Année 4 | 1 199 446,93 € | 301 162,19 € | 8 127 139,13 € |
| Année 5 | 1 241 240,91 € | 259 368,21 € | 6 885 898,22 € |
| Année 6 | 1 284 491,22 € | 216 117,90 € | 5 601 407,00 € |
| Année 7 | 1 329 248,52 € | 171 360,60 € | 4 272 158,48 € |
| Année 8 | 1 375 565,38 € | 125 043,74 € | 2 896 593,10 € |
| Année 9 | 1 423 496,13 € | 77 112,99 € | 1 473 096,97 € |
| Année 10 | 1 473 096,97 € | 27 512,12 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 688 000 € sur 10 ans :
Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans aucun frais.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 357 288 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.