Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 688 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 74 764,27 € | 74 764,27 € |
| Salaire net mensuel minimum | 226 558 € / mois | 213 612 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 015 040 € | 13 703 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 317 200 € | 13 005 200 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 688 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 152 456 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 190 720 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 688 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 437 584,47 € | 459 586,77 € | 12 250 415,53 € |
| Année 2 | 453 961,98 € | 443 209,26 € | 11 796 453,55 € |
| Année 3 | 470 952,45 € | 426 218,79 € | 11 325 501,10 € |
| Année 4 | 488 578,83 € | 408 592,41 € | 10 836 922,27 € |
| Année 5 | 506 864,91 € | 390 306,33 € | 10 330 057,36 € |
| Année 6 | 525 835,39 € | 371 335,85 € | 9 804 221,97 € |
| Année 7 | 545 515,86 € | 351 655,38 € | 9 258 706,11 € |
| Année 8 | 565 932,93 € | 331 238,31 € | 8 692 773,18 € |
| Année 9 | 587 114,15 € | 310 057,09 € | 8 105 659,03 € |
| Année 10 | 609 088,12 € | 288 083,12 € | 7 496 570,91 € |
| Année 11 | 631 884,52 € | 265 286,72 € | 6 864 686,39 € |
| Année 12 | 655 534,11 € | 241 637,13 € | 6 209 152,28 € |
| Année 13 | 680 068,82 € | 217 102,42 € | 5 529 083,46 € |
| Année 14 | 705 521,81 € | 191 649,43 € | 4 823 561,65 € |
| Année 15 | 731 927,44 € | 165 243,80 € | 4 091 634,21 € |
| Année 16 | 759 321,35 € | 137 849,89 € | 3 332 312,86 € |
| Année 17 | 787 740,55 € | 109 430,69 € | 2 544 572,31 € |
| Année 18 | 817 223,37 € | 79 947,87 € | 1 727 348,94 € |
| Année 19 | 847 809,66 € | 49 361,58 € | 879 539,28 € |
| Année 20 | 879 539,28 € | 17 630,55 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 688 000 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 213 612 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 268 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.