Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 873 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 126 874,09 € | 126 874,09 € |
| Salaire net mensuel minimum | 384 467 € / mois | 362 497 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 029 840 € | 13 902 840 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 321 825 € | 13 194 825 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 873 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 154 676 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 495 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 12 873 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 098 101,49 € | 424 387,59 € | 11 774 898,51 € |
| Année 2 | 1 136 364,19 € | 386 124,89 € | 10 638 534,32 € |
| Année 3 | 1 175 960,08 € | 346 529,00 € | 9 462 574,24 € |
| Année 4 | 1 216 935,72 € | 305 553,36 € | 8 245 638,52 € |
| Année 5 | 1 259 339,10 € | 263 149,98 € | 6 986 299,42 € |
| Année 6 | 1 303 220,03 € | 219 269,05 € | 5 683 079,39 € |
| Année 7 | 1 348 629,94 € | 173 859,14 € | 4 334 449,45 € |
| Année 8 | 1 395 622,12 € | 126 866,96 € | 2 938 827,33 € |
| Année 9 | 1 444 251,72 € | 78 237,36 € | 1 494 575,61 € |
| Année 10 | 1 494 575,61 € | 27 913,27 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 873 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 362 497 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 029 840 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 321 825 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.