Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 15 240 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 150 202,84 € | 150 202,84 € |
| Salaire net mensuel minimum | 455 160 € / mois | 429 151 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 219 200 € | 16 459 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 381 000 € | 15 621 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 15 240 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 183 080 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 229 000 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 15 240 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 300 013,00 € | 502 421,08 € | 13 939 987,00 € |
| Année 2 | 1 345 311,16 € | 457 122,92 € | 12 594 675,84 € |
| Année 3 | 1 392 187,71 € | 410 246,37 € | 11 202 488,13 € |
| Année 4 | 1 440 697,63 € | 361 736,45 € | 9 761 790,50 € |
| Année 5 | 1 490 897,90 € | 311 536,18 € | 8 270 892,60 € |
| Année 6 | 1 542 847,32 € | 259 586,76 € | 6 728 045,28 € |
| Année 7 | 1 596 606,90 € | 205 827,18 € | 5 131 438,38 € |
| Année 8 | 1 652 239,71 € | 150 194,37 € | 3 479 198,67 € |
| Année 9 | 1 709 810,99 € | 92 623,09 € | 1 769 387,68 € |
| Année 10 | 1 769 387,68 € | 33 045,77 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 15 240 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 429 151 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 524 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.