Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 655 500 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 30 777,04 € | 30 777,04 € |
| Salaire net mensuel minimum | 93 264 € / mois | 87 934 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 292 440 € | 3 947 940 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 91 388 € | 3 746 888 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 655 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 44 066 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 55 233 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 3 655 500 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 252 489,16 € | 116 835,32 € | 3 403 010,84 € |
| Année 2 | 260 948,48 € | 108 376,00 € | 3 142 062,36 € |
| Année 3 | 269 691,24 € | 99 633,24 € | 2 872 371,12 € |
| Année 4 | 278 726,89 € | 90 597,59 € | 2 593 644,23 € |
| Année 5 | 288 065,27 € | 81 259,21 € | 2 305 578,96 € |
| Année 6 | 297 716,55 € | 71 607,93 € | 2 007 862,41 € |
| Année 7 | 307 691,16 € | 61 633,32 € | 1 700 171,25 € |
| Année 8 | 317 999,97 € | 51 324,51 € | 1 382 171,28 € |
| Année 9 | 328 654,15 € | 40 670,33 € | 1 053 517,13 € |
| Année 10 | 339 665,28 € | 29 659,20 € | 713 851,85 € |
| Année 11 | 351 045,34 € | 18 279,14 € | 362 806,51 € |
| Année 12 | 362 806,51 € | 6 517,80 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 655 500 € sur 12 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 292 440 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 91 388 € (2,5%).
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 365 550 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 87 934 €.