Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 340 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 313,29 € | 22 313,29 € |
| Salaire net mensuel minimum | 67 616 € / mois | 63 752 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 347 200 € | 4 687 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 108 500 € | 4 448 500 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 340 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 52 280 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 65 500 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 340 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 106 833,27 € | 160 926,21 € | 4 233 166,73 € |
| Année 2 | 110 909,08 € | 156 850,40 € | 4 122 257,65 € |
| Année 3 | 115 140,42 € | 152 619,06 € | 4 007 117,23 € |
| Année 4 | 119 533,18 € | 148 226,30 € | 3 887 584,05 € |
| Année 5 | 124 093,52 € | 143 665,96 € | 3 763 490,53 € |
| Année 6 | 128 827,85 € | 138 931,63 € | 3 634 662,68 € |
| Année 7 | 133 742,80 € | 134 016,68 € | 3 500 919,88 € |
| Année 8 | 138 845,27 € | 128 914,21 € | 3 362 074,61 € |
| Année 9 | 144 142,37 € | 123 617,11 € | 3 217 932,24 € |
| Année 10 | 149 641,61 € | 118 117,87 € | 3 068 290,63 € |
| Année 11 | 155 350,63 € | 112 408,85 € | 2 912 940,00 € |
| Année 12 | 161 277,45 € | 106 482,03 € | 2 751 662,55 € |
| Année 13 | 167 430,39 € | 100 329,09 € | 2 584 232,16 € |
| Année 14 | 173 818,08 € | 93 941,40 € | 2 410 414,08 € |
| Année 15 | 180 449,46 € | 87 310,02 € | 2 229 964,62 € |
| Année 16 | 187 333,83 € | 80 425,65 € | 2 042 630,79 € |
| Année 17 | 194 480,86 € | 73 278,62 € | 1 848 149,93 € |
| Année 18 | 201 900,57 € | 65 858,91 € | 1 646 249,36 € |
| Année 19 | 209 603,32 € | 58 156,16 € | 1 436 646,04 € |
| Année 20 | 217 599,96 € | 50 159,52 € | 1 219 046,08 € |
| Année 21 | 225 901,70 € | 41 857,78 € | 993 144,38 € |
| Année 22 | 234 520,12 € | 33 239,36 € | 758 624,26 € |
| Année 23 | 243 467,39 € | 24 292,09 € | 515 156,87 € |
| Année 24 | 252 755,96 € | 15 003,52 € | 262 400,91 € |
| Année 25 | 262 400,91 € | 5 360,53 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 340 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 52 080 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 63 752 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 434 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.