Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 373 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 485,53 € | 22 485,53 € |
| Salaire net mensuel minimum | 68 138 € / mois | 64 244 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 349 880 € | 4 723 380 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 109 338 € | 4 482 838 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 373 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 52 682 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 66 003 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 373 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 107 657,95 € | 162 168,41 € | 4 265 842,05 € |
| Année 2 | 111 765,25 € | 158 061,11 € | 4 154 076,80 € |
| Année 3 | 116 029,25 € | 153 797,11 € | 4 038 047,55 € |
| Année 4 | 120 455,90 € | 149 370,46 € | 3 917 591,65 € |
| Année 5 | 125 051,48 € | 144 774,88 € | 3 792 540,17 € |
| Année 6 | 129 822,34 € | 140 004,02 € | 3 662 717,83 € |
| Année 7 | 134 775,23 € | 135 051,13 € | 3 527 942,60 € |
| Année 8 | 139 917,07 € | 129 909,29 € | 3 388 025,53 € |
| Année 9 | 145 255,08 € | 124 571,28 € | 3 242 770,45 € |
| Année 10 | 150 796,76 € | 119 029,60 € | 3 091 973,69 € |
| Année 11 | 156 549,84 € | 113 276,52 € | 2 935 423,85 € |
| Année 12 | 162 522,42 € | 107 303,94 € | 2 772 901,43 € |
| Année 13 | 168 722,87 € | 101 103,49 € | 2 604 178,56 € |
| Année 14 | 175 159,89 € | 94 666,47 € | 2 429 018,67 € |
| Année 15 | 181 842,45 € | 87 983,91 € | 2 247 176,22 € |
| Année 16 | 188 779,97 € | 81 046,39 € | 2 058 396,25 € |
| Année 17 | 195 982,17 € | 73 844,19 € | 1 862 414,08 € |
| Année 18 | 203 459,16 € | 66 367,20 € | 1 658 954,92 € |
| Année 19 | 211 221,38 € | 58 604,98 € | 1 447 733,54 € |
| Année 20 | 219 279,74 € | 50 546,62 € | 1 228 453,80 € |
| Année 21 | 227 645,55 € | 42 180,81 € | 1 000 808,25 € |
| Année 22 | 236 330,51 € | 33 495,85 € | 764 477,74 € |
| Année 23 | 245 346,83 € | 24 479,53 € | 519 130,91 € |
| Année 24 | 254 707,13 € | 15 119,23 € | 264 423,78 € |
| Année 25 | 264 423,78 € | 5 401,81 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 373 500 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 52 482 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 64 244 €.