Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 457 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 917,40 € | 22 917,40 € |
| Salaire net mensuel minimum | 69 447 € / mois | 65 478 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 356 600 € | 4 814 100 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 111 438 € | 4 568 938 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 457 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 53 690 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 67 263 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 457 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 109 725,71 € | 165 283,09 € | 4 347 774,29 € |
| Année 2 | 113 911,89 € | 161 096,91 € | 4 233 862,40 € |
| Année 3 | 118 257,79 € | 156 751,01 € | 4 115 604,61 € |
| Année 4 | 122 769,49 € | 152 239,31 € | 3 992 835,12 € |
| Année 5 | 127 453,27 € | 147 555,53 € | 3 865 381,85 € |
| Année 6 | 132 315,79 € | 142 693,01 € | 3 733 066,06 € |
| Année 7 | 137 363,80 € | 137 645,00 € | 3 595 702,26 € |
| Année 8 | 142 604,41 € | 132 404,39 € | 3 453 097,85 € |
| Année 9 | 148 044,95 € | 126 963,85 € | 3 305 052,90 € |
| Année 10 | 153 693,06 € | 121 315,74 € | 3 151 359,84 € |
| Année 11 | 159 556,65 € | 115 452,15 € | 2 991 803,19 € |
| Année 12 | 165 643,94 € | 109 364,86 € | 2 826 159,25 € |
| Année 13 | 171 963,47 € | 103 045,33 € | 2 654 195,78 € |
| Année 14 | 178 524,10 € | 96 484,70 € | 2 475 671,68 € |
| Année 15 | 185 335,05 € | 89 673,75 € | 2 290 336,63 € |
| Année 16 | 192 405,79 € | 82 603,01 € | 2 097 930,84 € |
| Année 17 | 199 746,32 € | 75 262,48 € | 1 898 184,52 € |
| Année 18 | 207 366,90 € | 67 641,90 € | 1 690 817,62 € |
| Année 19 | 215 278,22 € | 59 730,58 € | 1 475 539,40 € |
| Année 20 | 223 491,36 € | 51 517,44 € | 1 252 048,04 € |
| Année 21 | 232 017,86 € | 42 990,94 € | 1 020 030,18 € |
| Année 22 | 240 869,63 € | 34 139,17 € | 779 160,55 € |
| Année 23 | 250 059,12 € | 24 949,68 € | 529 101,43 € |
| Année 24 | 259 599,22 € | 15 409,58 € | 269 502,21 € |
| Année 25 | 269 502,21 € | 5 505,56 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 457 500 € sur 25 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 65 478 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 445 750 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.