Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 465 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 310,09 € | 26 310,09 € |
| Salaire net mensuel minimum | 79 728 € / mois | 75 172 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 357 200 € | 4 822 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 111 625 € | 4 576 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 465 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 53 780 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 67 375 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 465 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 153 989,13 € | 161 731,95 € | 4 311 010,87 € |
| Année 2 | 159 752,50 € | 155 968,58 € | 4 151 258,37 € |
| Année 3 | 165 731,57 € | 149 989,51 € | 3 985 526,80 € |
| Année 4 | 171 934,41 € | 143 786,67 € | 3 813 592,39 € |
| Année 5 | 178 369,40 € | 137 351,68 € | 3 635 222,99 € |
| Année 6 | 185 045,27 € | 130 675,81 € | 3 450 177,72 € |
| Année 7 | 191 970,97 € | 123 750,11 € | 3 258 206,75 € |
| Année 8 | 199 155,87 € | 116 565,21 € | 3 059 050,88 € |
| Année 9 | 206 609,71 € | 109 111,37 € | 2 852 441,17 € |
| Année 10 | 214 342,50 € | 101 378,58 € | 2 638 098,67 € |
| Année 11 | 222 364,72 € | 93 356,36 € | 2 415 733,95 € |
| Année 12 | 230 687,18 € | 85 033,90 € | 2 185 046,77 € |
| Année 13 | 239 321,14 € | 76 399,94 € | 1 945 725,63 € |
| Année 14 | 248 278,22 € | 67 442,86 € | 1 697 447,41 € |
| Année 15 | 257 570,55 € | 58 150,53 € | 1 439 876,86 € |
| Année 16 | 267 210,68 € | 48 510,40 € | 1 172 666,18 € |
| Année 17 | 277 211,58 € | 38 509,50 € | 895 454,60 € |
| Année 18 | 287 586,80 € | 28 134,28 € | 607 867,80 € |
| Année 19 | 298 350,35 € | 17 370,73 € | 309 517,45 € |
| Année 20 | 309 517,45 € | 6 204,36 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 465 000 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 357 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 111 625 € (2,5%).
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 446 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.