Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 860 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 989,35 € | 24 989,35 € |
| Salaire net mensuel minimum | 75 725 € / mois | 71 398 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 388 840 € | 5 249 340 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 121 513 € | 4 982 013 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 860 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 526 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 308 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 860 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 119 645,96 € | 180 226,24 € | 4 740 854,04 € |
| Année 2 | 124 210,61 € | 175 661,59 € | 4 616 643,43 € |
| Année 3 | 128 949,42 € | 170 922,78 € | 4 487 694,01 € |
| Année 4 | 133 869,00 € | 166 003,20 € | 4 353 825,01 € |
| Année 5 | 138 976,26 € | 160 895,94 € | 4 214 848,75 € |
| Année 6 | 144 278,41 € | 155 593,79 € | 4 070 570,34 € |
| Année 7 | 149 782,80 € | 150 089,40 € | 3 920 787,54 € |
| Année 8 | 155 497,21 € | 144 374,99 € | 3 765 290,33 € |
| Année 9 | 161 429,63 € | 138 442,57 € | 3 603 860,70 € |
| Année 10 | 167 588,37 € | 132 283,83 € | 3 436 272,33 € |
| Année 11 | 173 982,10 € | 125 890,10 € | 3 262 290,23 € |
| Année 12 | 180 619,73 € | 119 252,47 € | 3 081 670,50 € |
| Année 13 | 187 510,60 € | 112 361,60 € | 2 894 159,90 € |
| Année 14 | 194 664,38 € | 105 207,82 € | 2 699 495,52 € |
| Année 15 | 202 091,11 € | 97 781,09 € | 2 497 404,41 € |
| Année 16 | 209 801,10 € | 90 071,10 € | 2 287 603,31 € |
| Année 17 | 217 805,28 € | 82 066,92 € | 2 069 798,03 € |
| Année 18 | 226 114,85 € | 73 757,35 € | 1 843 683,18 € |
| Année 19 | 234 741,42 € | 65 130,78 € | 1 608 941,76 € |
| Année 20 | 243 697,12 € | 56 175,08 € | 1 365 244,64 € |
| Année 21 | 252 994,48 € | 46 877,72 € | 1 112 250,16 € |
| Année 22 | 262 646,55 € | 37 225,65 € | 849 603,61 € |
| Année 23 | 272 666,84 € | 27 205,36 € | 576 936,77 € |
| Année 24 | 283 069,43 € | 16 802,77 € | 293 867,34 € |
| Année 25 | 293 867,34 € | 6 003,29 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 860 500 € sur 25 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 58 326 € pour cette enveloppe de financement.