Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 190 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 42 107,35 € | 42 107,35 € |
| Salaire net mensuel minimum | 127 598 € / mois | 120 307 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 655 200 € | 8 845 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 204 750 € | 8 394 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 190 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 98 480 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 123 250 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 8 190 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 201 604,85 € | 303 683,35 € | 7 988 395,15 € |
| Année 2 | 209 296,35 € | 295 991,85 € | 7 779 098,80 € |
| Année 3 | 217 281,27 € | 288 006,93 € | 7 561 817,53 € |
| Année 4 | 225 570,83 € | 279 717,37 € | 7 336 246,70 € |
| Année 5 | 234 176,66 € | 271 111,54 € | 7 102 070,04 € |
| Année 6 | 243 110,79 € | 262 177,41 € | 6 858 959,25 € |
| Année 7 | 252 385,78 € | 252 902,42 € | 6 606 573,47 € |
| Année 8 | 262 014,62 € | 243 273,58 € | 6 344 558,85 € |
| Année 9 | 272 010,82 € | 233 277,38 € | 6 072 548,03 € |
| Année 10 | 282 388,40 € | 222 899,80 € | 5 790 159,63 € |
| Année 11 | 293 161,87 € | 212 126,33 € | 5 496 997,76 € |
| Année 12 | 304 346,36 € | 200 941,84 € | 5 192 651,40 € |
| Année 13 | 315 957,57 € | 189 330,63 € | 4 876 693,83 € |
| Année 14 | 328 011,77 € | 177 276,43 € | 4 548 682,06 € |
| Année 15 | 340 525,84 € | 164 762,36 € | 4 208 156,22 € |
| Année 16 | 353 517,33 € | 151 770,87 € | 3 854 638,89 € |
| Année 17 | 367 004,49 € | 138 283,71 € | 3 487 634,40 € |
| Année 18 | 381 006,17 € | 124 282,03 € | 3 106 628,23 € |
| Année 19 | 395 542,08 € | 109 746,12 € | 2 711 086,15 € |
| Année 20 | 410 632,50 € | 94 655,70 € | 2 300 453,65 € |
| Année 21 | 426 298,66 € | 78 989,54 € | 1 874 154,99 € |
| Année 22 | 442 562,52 € | 62 725,68 € | 1 431 592,47 € |
| Année 23 | 459 446,84 € | 45 841,36 € | 972 145,63 € |
| Année 24 | 476 975,34 € | 28 312,86 € | 495 170,29 € |
| Année 25 | 495 170,29 € | 10 115,65 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 190 000 € sur 25 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 819 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 120 307 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 655 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 204 750 € (2,5%).