Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 523 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 123 424,55 € | 123 424,55 € |
| Salaire net mensuel minimum | 374 014 € / mois | 352 642 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 001 840 € | 13 524 840 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 313 075 € | 12 836 075 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 523 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 150 476 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 188 245 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 12 523 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 068 245,56 € | 412 849,04 € | 11 454 754,44 € |
| Année 2 | 1 105 467,94 € | 375 626,66 € | 10 349 286,50 € |
| Année 3 | 1 143 987,28 € | 337 107,32 € | 9 205 299,22 € |
| Année 4 | 1 183 848,85 € | 297 245,75 € | 8 021 450,37 € |
| Année 5 | 1 225 099,32 € | 255 995,28 € | 6 796 351,05 € |
| Année 6 | 1 267 787,18 € | 213 307,42 € | 5 528 563,87 € |
| Année 7 | 1 311 962,46 € | 169 132,14 € | 4 216 601,41 € |
| Année 8 | 1 357 677,00 € | 123 417,60 € | 2 858 924,41 € |
| Année 9 | 1 404 984,42 € | 76 110,18 € | 1 453 939,99 € |
| Année 10 | 1 453 939,99 € | 27 154,34 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 523 000 € sur 10 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 001 840 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 313 075 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 352 642 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 252 300 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.