Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 710 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 74 893,90 € | 74 893,90 € |
| Salaire net mensuel minimum | 226 951 € / mois | 213 983 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 016 800 € | 13 726 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 317 750 € | 13 027 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 710 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 152 720 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 191 050 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 710 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 438 343,14 € | 460 383,66 € | 12 271 656,86 € |
| Année 2 | 454 749,04 € | 443 977,76 € | 11 816 907,82 € |
| Année 3 | 471 768,98 € | 426 957,82 € | 11 345 138,84 € |
| Année 4 | 489 425,89 € | 409 300,91 € | 10 855 712,95 € |
| Année 5 | 507 743,68 € | 390 983,12 € | 10 347 969,27 € |
| Année 6 | 526 747,06 € | 371 979,74 € | 9 821 222,21 € |
| Année 7 | 546 461,67 € | 352 265,13 € | 9 274 760,54 € |
| Année 8 | 566 914,13 € | 331 812,67 € | 8 707 846,41 € |
| Année 9 | 588 132,08 € | 310 594,72 € | 8 119 714,33 € |
| Année 10 | 610 144,13 € | 288 582,67 € | 7 509 570,20 € |
| Année 11 | 632 980,05 € | 265 746,75 € | 6 876 590,15 € |
| Année 12 | 656 670,64 € | 242 056,16 € | 6 219 919,51 € |
| Année 13 | 681 247,92 € | 217 478,88 € | 5 538 671,59 € |
| Année 14 | 706 745,05 € | 191 981,75 € | 4 831 926,54 € |
| Année 15 | 733 196,43 € | 165 530,37 € | 4 098 730,11 € |
| Année 16 | 760 637,85 € | 138 088,95 € | 3 338 092,26 € |
| Année 17 | 789 106,31 € | 109 620,49 € | 2 548 985,95 € |
| Année 18 | 818 640,24 € | 80 086,56 € | 1 730 345,71 € |
| Année 19 | 849 279,56 € | 49 447,24 € | 881 066,15 € |
| Année 20 | 881 066,15 € | 17 661,18 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 710 000 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 271 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.