Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 858 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 66 106,99 € | 66 106,99 € |
| Salaire net mensuel minimum | 200 324 € / mois | 188 877 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 028 640 € | 13 886 640 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 321 450 € | 13 179 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 858 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 154 496 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 270 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 858 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 316 512,15 € | 476 771,73 € | 12 541 487,85 € |
| Année 2 | 328 587,51 € | 464 696,37 € | 12 212 900,34 € |
| Année 3 | 341 123,54 € | 452 160,34 € | 11 871 776,80 € |
| Année 4 | 354 137,85 € | 439 146,03 € | 11 517 638,95 € |
| Année 5 | 367 648,68 € | 425 635,20 € | 11 149 990,27 € |
| Année 6 | 381 674,94 € | 411 608,94 € | 10 768 315,33 € |
| Année 7 | 396 236,33 € | 397 047,55 € | 10 372 079,00 € |
| Année 8 | 411 353,26 € | 381 930,62 € | 9 960 725,74 € |
| Année 9 | 427 046,91 € | 366 236,97 € | 9 533 678,83 € |
| Année 10 | 443 339,29 € | 349 944,59 € | 9 090 339,54 € |
| Année 11 | 460 253,27 € | 333 030,61 € | 8 630 086,27 € |
| Année 12 | 477 812,54 € | 315 471,34 € | 8 152 273,73 € |
| Année 13 | 496 041,70 € | 297 242,18 € | 7 656 232,03 € |
| Année 14 | 514 966,33 € | 278 317,55 € | 7 141 265,70 € |
| Année 15 | 534 612,96 € | 258 670,92 € | 6 606 652,74 € |
| Année 16 | 555 009,14 € | 238 274,74 € | 6 051 643,60 € |
| Année 17 | 576 183,45 € | 217 100,43 € | 5 475 460,15 € |
| Année 18 | 598 165,60 € | 195 118,28 € | 4 877 294,55 € |
| Année 19 | 620 986,38 € | 172 297,50 € | 4 256 308,17 € |
| Année 20 | 644 677,82 € | 148 606,06 € | 3 611 630,35 € |
| Année 21 | 669 273,13 € | 124 010,75 € | 2 942 357,22 € |
| Année 22 | 694 806,74 € | 98 477,14 € | 2 247 550,48 € |
| Année 23 | 721 314,51 € | 71 969,37 € | 1 526 235,97 € |
| Année 24 | 748 833,59 € | 44 450,29 € | 777 402,38 € |
| Année 25 | 777 402,38 € | 15 881,31 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 858 000 € sur 25 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 028 640 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 321 450 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.