Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 858 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 75 765,99 € | 75 765,99 € |
| Salaire net mensuel minimum | 229 594 € / mois | 216 474 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 028 640 € | 13 886 640 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 321 450 € | 13 179 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 858 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 154 496 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 270 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 858 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 443 447,35 € | 465 744,53 € | 12 414 552,65 € |
| Année 2 | 460 044,28 € | 449 147,60 € | 11 954 508,37 € |
| Année 3 | 477 262,38 € | 431 929,50 € | 11 477 245,99 € |
| Année 4 | 495 124,92 € | 414 066,96 € | 10 982 121,07 € |
| Année 5 | 513 656,03 € | 395 535,85 € | 10 468 465,04 € |
| Année 6 | 532 880,69 € | 376 311,19 € | 9 935 584,35 € |
| Année 7 | 552 824,84 € | 356 367,04 € | 9 382 759,51 € |
| Année 8 | 573 515,44 € | 335 676,44 € | 8 809 244,07 € |
| Année 9 | 594 980,47 € | 314 211,41 € | 8 214 263,60 € |
| Année 10 | 617 248,85 € | 291 943,03 € | 7 597 014,75 € |
| Année 11 | 640 350,68 € | 268 841,20 € | 6 956 664,07 € |
| Année 12 | 664 317,12 € | 244 874,76 € | 6 292 346,95 € |
| Année 13 | 689 180,56 € | 220 011,32 € | 5 603 166,39 € |
| Année 14 | 714 974,60 € | 194 217,28 € | 4 888 191,79 € |
| Année 15 | 741 733,99 € | 167 457,89 € | 4 146 457,80 € |
| Année 16 | 769 494,95 € | 139 696,93 € | 3 376 962,85 € |
| Année 17 | 798 294,90 € | 110 896,98 € | 2 578 667,95 € |
| Année 18 | 828 172,75 € | 81 019,13 € | 1 750 495,20 € |
| Année 19 | 859 168,84 € | 50 023,04 € | 891 326,36 € |
| Année 20 | 891 326,36 € | 17 866,86 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 858 000 € sur 20 ans :
Oui, si vous êtes primo-accédant et sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation géographique du logement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 216 474 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.