Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 860 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 745,12 € | 22 745,12 € |
| Salaire net mensuel minimum | 68 925 € / mois | 64 986 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 308 800 € | 4 168 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 96 500 € | 3 956 500 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 860 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 520 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 300 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 860 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 133 123,93 € | 139 817,51 € | 3 726 876,07 € |
| Année 2 | 138 106,33 € | 134 835,11 € | 3 588 769,74 € |
| Année 3 | 143 275,24 € | 129 666,20 € | 3 445 494,50 € |
| Année 4 | 148 637,64 € | 124 303,80 € | 3 296 856,86 € |
| Année 5 | 154 200,72 € | 118 740,72 € | 3 142 656,14 € |
| Année 6 | 159 971,99 € | 112 969,45 € | 2 982 684,15 € |
| Année 7 | 165 959,27 € | 106 982,17 € | 2 816 724,88 € |
| Année 8 | 172 170,64 € | 100 770,80 € | 2 644 554,24 € |
| Année 9 | 178 614,48 € | 94 326,96 € | 2 465 939,76 € |
| Année 10 | 185 299,51 € | 87 641,93 € | 2 280 640,25 € |
| Année 11 | 192 234,73 € | 80 706,71 € | 2 088 405,52 € |
| Année 12 | 199 429,51 € | 73 511,93 € | 1 888 976,01 € |
| Année 13 | 206 893,57 € | 66 047,87 € | 1 682 082,44 € |
| Année 14 | 214 636,98 € | 58 304,46 € | 1 467 445,46 € |
| Année 15 | 222 670,24 € | 50 271,20 € | 1 244 775,22 € |
| Année 16 | 231 004,13 € | 41 937,31 € | 1 013 771,09 € |
| Année 17 | 239 649,94 € | 33 291,50 € | 774 121,15 € |
| Année 18 | 248 619,35 € | 24 322,09 € | 525 501,80 € |
| Année 19 | 257 924,42 € | 15 017,02 € | 267 577,38 € |
| Année 20 | 267 577,38 € | 5 363,65 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 860 000 € sur 20 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 386 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.