Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 065 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 953,08 € | 23 953,08 € |
| Salaire net mensuel minimum | 72 585 € / mois | 68 437 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 325 200 € | 4 390 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 101 625 € | 4 166 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 065 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 980 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 61 375 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 065 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 140 193,88 € | 147 243,08 € | 3 924 806,12 € |
| Année 2 | 145 440,92 € | 141 996,04 € | 3 779 365,20 € |
| Année 3 | 150 884,36 € | 136 552,60 € | 3 628 480,84 € |
| Année 4 | 156 531,50 € | 130 905,46 € | 3 471 949,34 € |
| Année 5 | 162 390,04 € | 125 046,92 € | 3 309 559,30 € |
| Année 6 | 168 467,82 € | 118 969,14 € | 3 141 091,48 € |
| Année 7 | 174 773,08 € | 112 663,88 € | 2 966 318,40 € |
| Année 8 | 181 314,32 € | 106 122,64 € | 2 785 004,08 € |
| Année 9 | 188 100,39 € | 99 336,57 € | 2 596 903,69 € |
| Année 10 | 195 140,44 € | 92 296,52 € | 2 401 763,25 € |
| Année 11 | 202 443,99 € | 84 992,97 € | 2 199 319,26 € |
| Année 12 | 210 020,85 € | 77 416,11 € | 1 989 298,41 € |
| Année 13 | 217 881,32 € | 69 555,64 € | 1 771 417,09 € |
| Année 14 | 226 036,00 € | 61 400,96 € | 1 545 381,09 € |
| Année 15 | 234 495,86 € | 52 941,10 € | 1 310 885,23 € |
| Année 16 | 243 272,36 € | 44 164,60 € | 1 067 612,87 € |
| Année 17 | 252 377,33 € | 35 059,63 € | 815 235,54 € |
| Année 18 | 261 823,06 € | 25 613,90 € | 553 412,48 € |
| Année 19 | 271 622,35 € | 15 814,61 € | 281 790,13 € |
| Année 20 | 281 790,13 € | 5 648,59 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 065 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 68 437 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 48 780 € pour cette enveloppe de financement.