Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 463 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 948,25 € | 22 948,25 € |
| Salaire net mensuel minimum | 69 540 € / mois | 65 566 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 357 080 € | 4 820 580 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 111 588 € | 4 575 088 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 463 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 53 762 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 67 353 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 463 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 109 873,43 € | 165 505,57 € | 4 353 626,57 € |
| Année 2 | 114 065,24 € | 161 313,76 € | 4 239 561,33 € |
| Année 3 | 118 416,99 € | 156 962,01 € | 4 121 144,34 € |
| Année 4 | 122 934,74 € | 152 444,26 € | 3 998 209,60 € |
| Année 5 | 127 624,85 € | 147 754,15 € | 3 870 584,75 € |
| Année 6 | 132 493,93 € | 142 885,07 € | 3 738 090,82 € |
| Année 7 | 137 548,71 € | 137 830,29 € | 3 600 542,11 € |
| Année 8 | 142 796,40 € | 132 582,60 € | 3 457 745,71 € |
| Année 9 | 148 244,27 € | 127 134,73 € | 3 309 501,44 € |
| Année 10 | 153 899,97 € | 121 479,03 € | 3 155 601,47 € |
| Année 11 | 159 771,45 € | 115 607,55 € | 2 995 830,02 € |
| Année 12 | 165 866,95 € | 109 512,05 € | 2 829 963,07 € |
| Année 13 | 172 194,97 € | 103 184,03 € | 2 657 768,10 € |
| Année 14 | 178 764,43 € | 96 614,57 € | 2 479 003,67 € |
| Année 15 | 185 584,53 € | 89 794,47 € | 2 293 419,14 € |
| Année 16 | 192 664,81 € | 82 714,19 € | 2 100 754,33 € |
| Année 17 | 200 015,24 € | 75 363,76 € | 1 900 739,09 € |
| Année 18 | 207 646,07 € | 67 732,93 € | 1 693 093,02 € |
| Année 19 | 215 568,05 € | 59 810,95 € | 1 477 524,97 € |
| Année 20 | 223 792,24 € | 51 586,76 € | 1 253 732,73 € |
| Année 21 | 232 330,21 € | 43 048,79 € | 1 021 402,52 € |
| Année 22 | 241 193,91 € | 34 185,09 € | 780 208,61 € |
| Année 23 | 250 395,76 € | 24 983,24 € | 529 812,85 € |
| Année 24 | 259 948,67 € | 15 430,33 € | 269 864,18 € |
| Année 25 | 269 864,18 € | 5 512,94 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 463 500 € sur 25 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 446 350 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 65 566 €.