Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 515 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 079,13 € | 22 079,13 € |
| Salaire net mensuel minimum | 66 906 € / mois | 63 083 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 361 200 € | 4 876 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 112 875 € | 4 627 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 515 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 54 380 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 125 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 515 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 76 786,50 € | 188 163,06 € | 4 438 213,50 € |
| Année 2 | 80 074,34 € | 184 875,22 € | 4 358 139,16 € |
| Année 3 | 83 502,98 € | 181 446,58 € | 4 274 636,18 € |
| Année 4 | 87 078,40 € | 177 871,16 € | 4 187 557,78 € |
| Année 5 | 90 806,93 € | 174 142,63 € | 4 096 750,85 € |
| Année 6 | 94 695,10 € | 170 254,46 € | 4 002 055,75 € |
| Année 7 | 98 749,78 € | 166 199,78 € | 3 903 305,97 € |
| Année 8 | 102 978,04 € | 161 971,52 € | 3 800 327,93 € |
| Année 9 | 107 387,35 € | 157 562,21 € | 3 692 940,58 € |
| Année 10 | 111 985,48 € | 152 964,08 € | 3 580 955,10 € |
| Année 11 | 116 780,45 € | 148 169,11 € | 3 464 174,65 € |
| Année 12 | 121 780,77 € | 143 168,79 € | 3 342 393,88 € |
| Année 13 | 126 995,16 € | 137 954,40 € | 3 215 398,72 € |
| Année 14 | 132 432,84 € | 132 516,72 € | 3 082 965,88 € |
| Année 15 | 138 103,35 € | 126 846,21 € | 2 944 862,53 € |
| Année 16 | 144 016,67 € | 120 932,89 € | 2 800 845,86 € |
| Année 17 | 150 183,18 € | 114 766,38 € | 2 650 662,68 € |
| Année 18 | 156 613,73 € | 108 335,83 € | 2 494 048,95 € |
| Année 19 | 163 319,60 € | 101 629,96 € | 2 330 729,35 € |
| Année 20 | 170 312,64 € | 94 636,92 € | 2 160 416,71 € |
| Année 21 | 177 605,07 € | 87 344,49 € | 1 982 811,64 € |
| Année 22 | 185 209,78 € | 79 739,78 € | 1 797 601,86 € |
| Année 23 | 193 140,08 € | 71 809,48 € | 1 604 461,78 € |
| Année 24 | 201 409,97 € | 63 539,59 € | 1 403 051,81 € |
| Année 25 | 210 033,95 € | 54 915,61 € | 1 193 017,86 € |
| Année 26 | 219 027,16 € | 45 922,40 € | 973 990,70 € |
| Année 27 | 228 405,48 € | 36 544,08 € | 745 585,22 € |
| Année 28 | 238 185,35 € | 26 764,21 € | 507 399,87 € |
| Année 29 | 248 383,95 € | 16 565,61 € | 259 015,92 € |
| Année 30 | 259 015,92 € | 5 930,29 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 515 000 € sur 30 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 54 180 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 63 083 €.