Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 529 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 690,16 € | 26 690,16 € |
| Salaire net mensuel minimum | 80 879 € / mois | 76 258 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 362 360 € | 4 891 860 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 113 238 € | 4 642 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 529 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 54 554 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 343 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 529 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 156 213,64 € | 164 068,28 € | 4 373 286,36 € |
| Année 2 | 162 060,28 € | 158 221,64 € | 4 211 226,08 € |
| Année 3 | 168 125,71 € | 152 156,21 € | 4 043 100,37 € |
| Année 4 | 174 418,15 € | 145 863,77 € | 3 868 682,22 € |
| Année 5 | 180 946,12 € | 139 335,80 € | 3 687 736,10 € |
| Année 6 | 187 718,41 € | 132 563,51 € | 3 500 017,69 € |
| Année 7 | 194 744,17 € | 125 537,75 € | 3 305 273,52 € |
| Année 8 | 202 032,87 € | 118 249,05 € | 3 103 240,65 € |
| Année 9 | 209 594,37 € | 110 687,55 € | 2 893 646,28 € |
| Année 10 | 217 438,89 € | 102 843,03 € | 2 676 207,39 € |
| Année 11 | 225 576,98 € | 94 704,94 € | 2 450 630,41 € |
| Année 12 | 234 019,68 € | 86 262,24 € | 2 216 610,73 € |
| Année 13 | 242 778,33 € | 77 503,59 € | 1 973 832,40 € |
| Année 14 | 251 864,82 € | 68 417,10 € | 1 721 967,58 € |
| Année 15 | 261 291,40 € | 58 990,52 € | 1 460 676,18 € |
| Année 16 | 271 070,76 € | 49 211,16 € | 1 189 605,42 € |
| Année 17 | 281 216,15 € | 39 065,77 € | 908 389,27 € |
| Année 18 | 291 741,25 € | 28 540,67 € | 616 648,02 € |
| Année 19 | 302 660,28 € | 17 621,64 € | 313 987,74 € |
| Année 20 | 313 987,74 € | 6 293,95 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 529 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 76 258 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 452 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.