Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 579 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 984,79 € | 26 984,79 € |
| Salaire net mensuel minimum | 81 772 € / mois | 77 099 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 366 360 € | 4 945 860 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 114 488 € | 4 693 988 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 579 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 154 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 093 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 579 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 157 938,09 € | 165 879,39 € | 4 421 561,91 € |
| Année 2 | 163 849,26 € | 159 968,22 € | 4 257 712,65 € |
| Année 3 | 169 981,66 € | 153 835,82 € | 4 087 730,99 € |
| Année 4 | 176 343,56 € | 147 473,92 € | 3 911 387,43 € |
| Année 5 | 182 943,61 € | 140 873,87 € | 3 728 443,82 € |
| Année 6 | 189 790,64 € | 134 026,84 € | 3 538 653,18 € |
| Année 7 | 196 893,95 € | 126 923,53 € | 3 341 759,23 € |
| Année 8 | 204 263,12 € | 119 554,36 € | 3 137 496,11 € |
| Année 9 | 211 908,10 € | 111 909,38 € | 2 925 588,01 € |
| Année 10 | 219 839,22 € | 103 978,26 € | 2 705 748,79 € |
| Année 11 | 228 067,15 € | 95 750,33 € | 2 477 681,64 € |
| Année 12 | 236 603,04 € | 87 214,44 € | 2 241 078,60 € |
| Année 13 | 245 458,39 € | 78 359,09 € | 1 995 620,21 € |
| Année 14 | 254 645,17 € | 69 172,31 € | 1 740 975,04 € |
| Année 15 | 264 175,80 € | 59 641,68 € | 1 476 799,24 € |
| Année 16 | 274 063,14 € | 49 754,34 € | 1 202 736,10 € |
| Année 17 | 284 320,51 € | 39 496,97 € | 918 415,59 € |
| Année 18 | 294 961,83 € | 28 855,65 € | 623 453,76 € |
| Année 19 | 306 001,37 € | 17 816,11 € | 317 452,39 € |
| Année 20 | 317 452,39 € | 6 363,38 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 579 500 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 54 954 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 77 099 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 457 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.