Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 595 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 38 687,05 € | 38 687,05 € |
| Salaire net mensuel minimum | 117 233 € / mois | 110 534 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 367 600 € | 4 962 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 114 875 € | 4 709 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 595 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 340 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 325 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 4 595 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 317 381,42 € | 146 863,18 € | 4 277 618,58 € |
| Année 2 | 328 014,89 € | 136 229,71 € | 3 949 603,69 € |
| Année 3 | 339 004,61 € | 125 239,99 € | 3 610 599,08 € |
| Année 4 | 350 362,53 € | 113 882,07 € | 3 260 236,55 € |
| Année 5 | 362 101,00 € | 102 143,60 € | 2 898 135,55 € |
| Année 6 | 374 232,71 € | 90 011,89 € | 2 523 902,84 € |
| Année 7 | 386 770,93 € | 77 473,67 € | 2 137 131,91 € |
| Année 8 | 399 729,17 € | 64 515,43 € | 1 737 402,74 € |
| Année 9 | 413 121,59 € | 51 123,01 € | 1 324 281,15 € |
| Année 10 | 426 962,71 € | 37 281,89 € | 897 318,44 € |
| Année 11 | 441 267,56 € | 22 977,04 € | 456 050,88 € |
| Année 12 | 456 050,88 € | 8 192,96 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 595 000 € sur 12 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 459 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 110 534 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.