Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 710 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 46 420,96 € | 46 420,96 € |
| Salaire net mensuel minimum | 140 670 € / mois | 132 631 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 376 800 € | 5 086 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 117 750 € | 4 827 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 710 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 720 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 050 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 4 710 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 401 775,73 € | 155 275,79 € | 4 308 224,27 € |
| Année 2 | 415 775,35 € | 141 276,17 € | 3 892 448,92 € |
| Année 3 | 430 262,78 € | 126 788,74 € | 3 462 186,14 € |
| Année 4 | 445 255,03 € | 111 796,49 € | 3 016 931,11 € |
| Année 5 | 460 769,67 € | 96 281,85 € | 2 556 161,44 € |
| Année 6 | 476 824,91 € | 80 226,61 € | 2 079 336,53 € |
| Année 7 | 493 439,57 € | 63 611,95 € | 1 585 896,96 € |
| Année 8 | 510 633,19 € | 46 418,33 € | 1 075 263,77 € |
| Année 9 | 528 425,90 € | 28 625,62 € | 546 837,87 € |
| Année 10 | 546 837,87 € | 10 212,95 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 710 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 132 631 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 376 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 117 750 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.