Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 845 500 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 74 473,62 € | 74 473,62 € |
| Salaire net mensuel minimum | 225 678 € / mois | 212 782 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 707 640 € | 9 553 140 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 221 138 € | 9 066 638 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 845 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 106 346 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 133 083 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 8 845 500 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 610 967,83 € | 282 715,61 € | 8 234 532,17 € |
| Année 2 | 631 437,56 € | 262 245,88 € | 7 603 094,61 € |
| Année 3 | 652 593,04 € | 241 090,40 € | 6 950 501,57 € |
| Année 4 | 674 457,36 € | 219 226,08 € | 6 276 044,21 € |
| Année 5 | 697 054,20 € | 196 629,24 € | 5 578 990,01 € |
| Année 6 | 720 408,11 € | 173 275,33 € | 4 858 581,90 € |
| Année 7 | 744 544,47 € | 149 138,97 € | 4 114 037,43 € |
| Année 8 | 769 489,49 € | 124 193,95 € | 3 344 547,94 € |
| Année 9 | 795 270,24 € | 98 413,20 € | 2 549 277,70 € |
| Année 10 | 821 914,77 € | 71 768,67 € | 1 727 362,93 € |
| Année 11 | 849 451,99 € | 44 231,45 € | 877 910,94 € |
| Année 12 | 877 910,94 € | 15 771,66 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 845 500 € sur 12 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 212 782 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.