Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 10 635 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 52 006,98 € | 52 006,98 € |
| Salaire net mensuel minimum | 157 597 € / mois | 148 591 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 850 800 € | 11 485 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 265 875 € | 10 900 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 10 635 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 127 820 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 159 925 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 10 635 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 180 869,13 € | 443 214,63 € | 10 454 130,87 € |
| Année 2 | 188 613,57 € | 435 470,19 € | 10 265 517,30 € |
| Année 3 | 196 689,65 € | 427 394,11 € | 10 068 827,65 € |
| Année 4 | 205 111,49 € | 418 972,27 € | 9 863 716,16 € |
| Année 5 | 213 893,96 € | 410 189,80 € | 9 649 822,20 € |
| Année 6 | 223 052,48 € | 401 031,28 € | 9 426 769,72 € |
| Année 7 | 232 603,16 € | 391 480,60 € | 9 194 166,56 € |
| Année 8 | 242 562,74 € | 381 521,02 € | 8 951 603,82 € |
| Année 9 | 252 948,80 € | 371 134,96 € | 8 698 655,02 € |
| Année 10 | 263 779,56 € | 360 304,20 € | 8 434 875,46 € |
| Année 11 | 275 074,08 € | 349 009,68 € | 8 159 801,38 € |
| Année 12 | 286 852,22 € | 337 231,54 € | 7 872 949,16 € |
| Année 13 | 299 134,66 € | 324 949,10 € | 7 573 814,50 € |
| Année 14 | 311 942,99 € | 312 140,77 € | 7 261 871,51 € |
| Année 15 | 325 299,79 € | 298 783,97 € | 6 936 571,72 € |
| Année 16 | 339 228,45 € | 284 855,31 € | 6 597 343,27 € |
| Année 17 | 353 753,56 € | 270 330,20 € | 6 243 589,71 € |
| Année 18 | 368 900,60 € | 255 183,16 € | 5 874 689,11 € |
| Année 19 | 384 696,15 € | 239 387,61 € | 5 489 992,96 € |
| Année 20 | 401 168,08 € | 222 915,68 € | 5 088 824,88 € |
| Année 21 | 418 345,30 € | 205 738,46 € | 4 670 479,58 € |
| Année 22 | 436 258,01 € | 187 825,75 € | 4 234 221,57 € |
| Année 23 | 454 937,70 € | 169 146,06 € | 3 779 283,87 € |
| Année 24 | 474 417,24 € | 149 666,52 € | 3 304 866,63 € |
| Année 25 | 494 730,85 € | 129 352,91 € | 2 810 135,78 € |
| Année 26 | 515 914,22 € | 108 169,54 € | 2 294 221,56 € |
| Année 27 | 538 004,64 € | 86 079,12 € | 1 756 216,92 € |
| Année 28 | 561 040,92 € | 63 042,84 € | 1 195 176,00 € |
| Année 29 | 585 063,57 € | 39 020,19 € | 610 112,43 € |
| Année 30 | 610 112,43 € | 13 968,91 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 10 635 000 € sur 30 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 850 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 265 875 € (2,5%).
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 063 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 148 591 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.