Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 831 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 116 604,31 € | 116 604,31 € |
| Salaire net mensuel minimum | 353 346 € / mois | 333 155 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 946 480 € | 12 777 480 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 295 775 € | 12 126 775 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 831 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 142 172 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 177 865 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 11 831 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 009 216,03 € | 390 035,69 € | 10 821 783,97 € |
| Année 2 | 1 044 381,54 € | 354 870,18 € | 9 777 402,43 € |
| Année 3 | 1 080 772,39 € | 318 479,33 € | 8 696 630,04 € |
| Année 4 | 1 118 431,26 € | 280 820,46 € | 7 578 198,78 € |
| Année 5 | 1 157 402,31 € | 241 849,41 € | 6 420 796,47 € |
| Année 6 | 1 197 731,29 € | 201 520,43 € | 5 223 065,18 € |
| Année 7 | 1 239 465,51 € | 159 786,21 € | 3 983 599,67 € |
| Année 8 | 1 282 653,93 € | 116 597,79 € | 2 700 945,74 € |
| Année 9 | 1 327 347,23 € | 71 904,49 € | 1 373 598,51 € |
| Année 10 | 1 373 598,51 € | 25 653,86 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 831 000 € sur 10 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 183 100 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.