Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 781 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 116 111,52 € | 116 111,52 € |
| Salaire net mensuel minimum | 351 853 € / mois | 331 747 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 942 480 € | 12 723 480 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 294 525 € | 12 075 525 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 781 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 141 572 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 177 115 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 11 781 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 004 950,90 € | 388 387,34 € | 10 776 049,10 € |
| Année 2 | 1 039 967,82 € | 353 370,42 € | 9 736 081,28 € |
| Année 3 | 1 076 204,85 € | 317 133,39 € | 8 659 876,43 € |
| Année 4 | 1 113 704,57 € | 279 633,67 € | 7 546 171,86 € |
| Année 5 | 1 152 510,93 € | 240 827,31 € | 6 393 660,93 € |
| Année 6 | 1 192 669,47 € | 200 668,77 € | 5 200 991,46 € |
| Année 7 | 1 234 227,34 € | 159 110,90 € | 3 966 764,12 € |
| Année 8 | 1 277 233,25 € | 116 104,99 € | 2 689 530,87 € |
| Année 9 | 1 321 737,64 € | 71 600,60 € | 1 367 793,23 € |
| Année 10 | 1 367 793,23 € | 25 545,43 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 781 000 € sur 10 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 331 747 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 141 372 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.