Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 190 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 62 672,59 € | 62 672,59 € |
| Salaire net mensuel minimum | 189 917 € / mois | 179 065 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 975 200 € | 13 165 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 304 750 € | 12 494 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 190 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 146 480 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 183 250 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 190 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 300 068,64 € | 452 002,44 € | 11 889 931,36 € |
| Année 2 | 311 516,63 € | 440 554,45 € | 11 578 414,73 € |
| Année 3 | 323 401,42 € | 428 669,66 € | 11 255 013,31 € |
| Année 4 | 335 739,61 € | 416 331,47 € | 10 919 273,70 € |
| Année 5 | 348 548,50 € | 403 522,58 € | 10 570 725,20 € |
| Année 6 | 361 846,09 € | 390 224,99 € | 10 208 879,11 € |
| Année 7 | 375 650,97 € | 376 420,11 € | 9 833 228,14 € |
| Année 8 | 389 982,54 € | 362 088,54 € | 9 443 245,60 € |
| Année 9 | 404 860,89 € | 347 210,19 € | 9 038 384,71 € |
| Année 10 | 420 306,84 € | 331 764,24 € | 8 618 077,87 € |
| Année 11 | 436 342,09 € | 315 728,99 € | 8 181 735,78 € |
| Année 12 | 452 989,11 € | 299 081,97 € | 7 728 746,67 € |
| Année 13 | 470 271,22 € | 281 799,86 € | 7 258 475,45 € |
| Année 14 | 488 212,68 € | 263 858,40 € | 6 770 262,77 € |
| Année 15 | 506 838,63 € | 245 232,45 € | 6 263 424,14 € |
| Année 16 | 526 175,16 € | 225 895,92 € | 5 737 248,98 € |
| Année 17 | 546 249,43 € | 205 821,65 € | 5 190 999,55 € |
| Année 18 | 567 089,56 € | 184 981,52 € | 4 623 909,99 € |
| Année 19 | 588 724,77 € | 163 346,31 € | 4 035 185,22 € |
| Année 20 | 611 185,38 € | 140 885,70 € | 3 423 999,84 € |
| Année 21 | 634 502,89 € | 117 568,19 € | 2 789 496,95 € |
| Année 22 | 658 709,98 € | 93 361,10 € | 2 130 786,97 € |
| Année 23 | 683 840,61 € | 68 230,47 € | 1 446 946,36 € |
| Année 24 | 709 930,03 € | 42 141,05 € | 737 016,33 € |
| Année 25 | 737 016,33 € | 15 056,31 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 190 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 146 280 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 179 065 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 219 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.