Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 635 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 61 787,32 € | 61 787,32 € |
| Salaire net mensuel minimum | 187 234 € / mois | 176 535 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 010 800 € | 13 645 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 315 875 € | 12 950 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 635 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 151 820 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 189 925 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 635 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 214 883,01 € | 526 564,83 € | 12 420 116,99 € |
| Année 2 | 224 083,88 € | 517 363,96 € | 12 196 033,11 € |
| Année 3 | 233 678,72 € | 507 769,12 € | 11 962 354,39 € |
| Année 4 | 243 684,37 € | 497 763,47 € | 11 718 670,02 € |
| Année 5 | 254 118,44 € | 487 329,40 € | 11 464 551,58 € |
| Année 6 | 264 999,28 € | 476 448,56 € | 11 199 552,30 € |
| Année 7 | 276 346,05 € | 465 101,79 € | 10 923 206,25 € |
| Année 8 | 288 178,63 € | 453 269,21 € | 10 635 027,62 € |
| Année 9 | 300 517,87 € | 440 929,97 € | 10 334 509,75 € |
| Année 10 | 313 385,43 € | 428 062,41 € | 10 021 124,32 € |
| Année 11 | 326 803,98 € | 414 643,86 € | 9 694 320,34 € |
| Année 12 | 340 797,06 € | 400 650,78 € | 9 353 523,28 € |
| Année 13 | 355 389,30 € | 386 058,54 € | 8 998 133,98 € |
| Année 14 | 370 606,38 € | 370 841,46 € | 8 627 527,60 € |
| Année 15 | 386 475,02 € | 354 972,82 € | 8 241 052,58 € |
| Année 16 | 403 023,10 € | 338 424,74 € | 7 838 029,48 € |
| Année 17 | 420 279,76 € | 321 168,08 € | 7 417 749,72 € |
| Année 18 | 438 275,29 € | 303 172,55 € | 6 979 474,43 € |
| Année 19 | 457 041,37 € | 284 406,47 € | 6 522 433,06 € |
| Année 20 | 476 610,96 € | 264 836,88 € | 6 045 822,10 € |
| Année 21 | 497 018,49 € | 244 429,35 € | 5 548 803,61 € |
| Année 22 | 518 299,83 € | 223 148,01 € | 5 030 503,78 € |
| Année 23 | 540 492,40 € | 200 955,44 € | 4 490 011,38 € |
| Année 24 | 563 635,20 € | 177 812,64 € | 3 926 376,18 € |
| Année 25 | 587 768,94 € | 153 678,90 € | 3 338 607,24 € |
| Année 26 | 612 936,02 € | 128 511,82 € | 2 725 671,22 € |
| Année 27 | 639 180,72 € | 102 267,12 € | 2 086 490,50 € |
| Année 28 | 666 549,17 € | 74 898,67 € | 1 419 941,33 € |
| Année 29 | 695 089,50 € | 46 358,34 € | 724 851,83 € |
| Année 30 | 724 851,83 € | 16 596,01 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 635 000 € sur 30 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 010 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 315 875 € (2,5%).
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 151 620 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 176 535 €.