Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 800 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 75 756,54 € | 75 756,54 € |
| Salaire net mensuel minimum | 229 565 € / mois | 216 447 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 024 000 € | 13 824 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 320 000 € | 13 120 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 800 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 800 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 192 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 800 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 439 094,70 € | 469 983,78 € | 12 360 905,30 € |
| Année 2 | 455 755,85 € | 453 322,63 € | 11 905 149,45 € |
| Année 3 | 473 049,21 € | 436 029,27 € | 11 432 100,24 € |
| Année 4 | 490 998,73 € | 418 079,75 € | 10 941 101,51 € |
| Année 5 | 509 629,36 € | 399 449,12 € | 10 431 472,15 € |
| Année 6 | 528 966,91 € | 380 111,57 € | 9 902 505,24 € |
| Année 7 | 549 038,18 € | 360 040,30 € | 9 353 467,06 € |
| Année 8 | 569 871,07 € | 339 207,41 € | 8 783 595,99 € |
| Année 9 | 591 494,47 € | 317 584,01 € | 8 192 101,52 € |
| Année 10 | 613 938,32 € | 295 140,16 € | 7 578 163,20 € |
| Année 11 | 637 233,77 € | 271 844,71 € | 6 940 929,43 € |
| Année 12 | 661 413,19 € | 247 665,29 € | 6 279 516,24 € |
| Année 13 | 686 510,07 € | 222 568,41 € | 5 593 006,17 € |
| Année 14 | 712 559,23 € | 196 519,25 € | 4 880 446,94 € |
| Année 15 | 739 596,82 € | 169 481,66 € | 4 140 850,12 € |
| Année 16 | 767 660,32 € | 141 418,16 € | 3 373 189,80 € |
| Année 17 | 796 788,66 € | 112 289,82 € | 2 576 401,14 € |
| Année 18 | 827 022,28 € | 82 056,20 € | 1 749 378,86 € |
| Année 19 | 858 403,11 € | 50 675,37 € | 890 975,75 € |
| Année 20 | 890 975,75 € | 18 103,87 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 800 000 € sur 20 ans :
Oui, si vous êtes primo-accédant et sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation géographique du logement.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.