Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 904 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 11 219,35 € | 11 219,35 € |
| Salaire net mensuel minimum | 33 998 € / mois | 32 055 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 152 320 € | 2 056 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 47 600 € | 1 951 600 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 904 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 23 048 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 28 960 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 1 904 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 65 665,20 € | 68 967,00 € | 1 838 334,80 € |
| Année 2 | 68 122,88 € | 66 509,32 € | 1 770 211,92 € |
| Année 3 | 70 672,51 € | 63 959,69 € | 1 699 539,41 € |
| Année 4 | 73 317,57 € | 61 314,63 € | 1 626 221,84 € |
| Année 5 | 76 061,63 € | 58 570,57 € | 1 550 160,21 € |
| Année 6 | 78 908,39 € | 55 723,81 € | 1 471 251,82 € |
| Année 7 | 81 861,71 € | 52 770,49 € | 1 389 390,11 € |
| Année 8 | 84 925,55 € | 49 706,65 € | 1 304 464,56 € |
| Année 9 | 88 104,05 € | 46 528,15 € | 1 216 360,51 € |
| Année 10 | 91 401,54 € | 43 230,66 € | 1 124 958,97 € |
| Année 11 | 94 822,42 € | 39 809,78 € | 1 030 136,55 € |
| Année 12 | 98 371,38 € | 36 260,82 € | 931 765,17 € |
| Année 13 | 102 053,12 € | 32 579,08 € | 829 712,05 € |
| Année 14 | 105 872,65 € | 28 759,55 € | 723 839,40 € |
| Année 15 | 109 835,17 € | 24 797,03 € | 614 004,23 € |
| Année 16 | 113 945,98 € | 20 686,22 € | 500 058,25 € |
| Année 17 | 118 210,65 € | 16 421,55 € | 381 847,60 € |
| Année 18 | 122 634,93 € | 11 997,27 € | 259 212,67 € |
| Année 19 | 127 224,80 € | 7 407,40 € | 131 987,87 € |
| Année 20 | 131 987,87 € | 2 645,74 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 904 000 € sur 20 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 190 400 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.