Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 938 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 16 316,76 € | 16 316,76 € |
| Salaire net mensuel minimum | 49 445 € / mois | 46 619 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 155 040 € | 2 093 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 48 450 € | 1 986 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 938 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 23 456 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 29 470 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 1 938 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 133 859,70 € | 61 941,42 € | 1 804 140,30 € |
| Année 2 | 138 344,49 € | 57 456,63 € | 1 665 795,81 € |
| Année 3 | 142 979,57 € | 52 821,55 € | 1 522 816,24 € |
| Année 4 | 147 769,92 € | 48 031,20 € | 1 375 046,32 € |
| Année 5 | 152 720,73 € | 43 080,39 € | 1 222 325,59 € |
| Année 6 | 157 837,45 € | 37 963,67 € | 1 064 488,14 € |
| Année 7 | 163 125,61 € | 32 675,51 € | 901 362,53 € |
| Année 8 | 168 590,94 € | 27 210,18 € | 732 771,59 € |
| Année 9 | 174 239,36 € | 21 561,76 € | 558 532,23 € |
| Année 10 | 180 077,00 € | 15 724,12 € | 378 455,23 € |
| Année 11 | 186 110,27 € | 9 690,85 € | 192 344,96 € |
| Année 12 | 192 344,96 € | 3 455,47 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 938 000 € sur 12 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 155 040 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 48 450 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 46 619 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.