Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 638 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 15 544,46 € | 15 544,46 € |
| Salaire net mensuel minimum | 47 104 € / mois | 44 413 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 211 040 € | 2 849 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 65 950 € | 2 703 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 638 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 31 856 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 39 970 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 2 638 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 90 979,44 € | 95 554,08 € | 2 547 020,56 € |
| Année 2 | 94 384,55 € | 92 148,97 € | 2 452 636,01 € |
| Année 3 | 97 917,09 € | 88 616,43 € | 2 354 718,92 € |
| Année 4 | 101 581,84 € | 84 951,68 € | 2 253 137,08 € |
| Année 5 | 105 383,76 € | 81 149,76 € | 2 147 753,32 € |
| Année 6 | 109 327,96 € | 77 205,56 € | 2 038 425,36 € |
| Année 7 | 113 419,79 € | 73 113,73 € | 1 925 005,57 € |
| Année 8 | 117 664,76 € | 68 868,76 € | 1 807 340,81 € |
| Année 9 | 122 068,60 € | 64 464,92 € | 1 685 272,21 € |
| Année 10 | 126 637,30 € | 59 896,22 € | 1 558 634,91 € |
| Année 11 | 131 376,95 € | 55 156,57 € | 1 427 257,96 € |
| Année 12 | 136 293,99 € | 50 239,53 € | 1 290 963,97 € |
| Année 13 | 141 395,08 € | 45 138,44 € | 1 149 568,89 € |
| Année 14 | 146 687,09 € | 39 846,43 € | 1 002 881,80 € |
| Année 15 | 152 177,15 € | 34 356,37 € | 850 704,65 € |
| Année 16 | 157 872,71 € | 28 660,81 € | 692 831,94 € |
| Année 17 | 163 781,43 € | 22 752,09 € | 529 050,51 € |
| Année 18 | 169 911,27 € | 16 622,25 € | 359 139,24 € |
| Année 19 | 176 270,54 € | 10 262,98 € | 182 868,70 € |
| Année 20 | 182 868,70 € | 3 665,67 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 638 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 31 656 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 44 413 €.