Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 638 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 13 562,78 € | 13 562,78 € |
| Salaire net mensuel minimum | 41 099 € / mois | 38 751 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 211 040 € | 2 849 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 65 950 € | 2 703 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 638 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 31 856 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 39 970 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 2 638 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 64 936,92 € | 97 816,44 € | 2 573 063,08 € |
| Année 2 | 67 414,36 € | 95 339,00 € | 2 505 648,72 € |
| Année 3 | 69 986,28 € | 92 767,08 € | 2 435 662,44 € |
| Année 4 | 72 656,36 € | 90 097,00 € | 2 363 006,08 € |
| Année 5 | 75 428,30 € | 87 325,06 € | 2 287 577,78 € |
| Année 6 | 78 305,98 € | 84 447,38 € | 2 209 271,80 € |
| Année 7 | 81 293,45 € | 81 459,91 € | 2 127 978,35 € |
| Année 8 | 84 394,90 € | 78 358,46 € | 2 043 583,45 € |
| Année 9 | 87 614,68 € | 75 138,68 € | 1 955 968,77 € |
| Année 10 | 90 957,29 € | 71 796,07 € | 1 865 011,48 € |
| Année 11 | 94 427,43 € | 68 325,93 € | 1 770 584,05 € |
| Année 12 | 98 029,96 € | 64 723,40 € | 1 672 554,09 € |
| Année 13 | 101 769,93 € | 60 983,43 € | 1 570 784,16 € |
| Année 14 | 105 652,58 € | 57 100,78 € | 1 465 131,58 € |
| Année 15 | 109 683,35 € | 53 070,01 € | 1 355 448,23 € |
| Année 16 | 113 867,94 € | 48 885,42 € | 1 241 580,29 € |
| Année 17 | 118 212,13 € | 44 541,23 € | 1 123 368,16 € |
| Année 18 | 122 722,08 € | 40 031,28 € | 1 000 646,08 € |
| Année 19 | 127 404,08 € | 35 349,28 € | 873 242,00 € |
| Année 20 | 132 264,72 € | 30 488,64 € | 740 977,28 € |
| Année 21 | 137 310,81 € | 25 442,55 € | 603 666,47 € |
| Année 22 | 142 549,36 € | 20 204,00 € | 461 117,11 € |
| Année 23 | 147 987,83 € | 14 765,53 € | 313 129,28 € |
| Année 24 | 153 633,76 € | 9 119,60 € | 159 495,52 € |
| Année 25 | 159 495,52 € | 3 258,28 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 638 000 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 211 040 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 65 950 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 263 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 38 751 €.