Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 655 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 13 650,18 € | 13 650,18 € |
| Salaire net mensuel minimum | 41 364 € / mois | 39 001 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 212 400 € | 2 867 400 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 66 375 € | 2 721 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 655 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 32 060 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 40 225 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 2 655 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 65 355,36 € | 98 446,80 € | 2 589 644,64 € |
| Année 2 | 67 848,76 € | 95 953,40 € | 2 521 795,88 € |
| Année 3 | 70 437,27 € | 93 364,89 € | 2 451 358,61 € |
| Année 4 | 73 124,54 € | 90 677,62 € | 2 378 234,07 € |
| Année 5 | 75 914,33 € | 87 887,83 € | 2 302 319,74 € |
| Année 6 | 78 810,56 € | 84 991,60 € | 2 223 509,18 € |
| Année 7 | 81 817,29 € | 81 984,87 € | 2 141 691,89 € |
| Année 8 | 84 938,71 € | 78 863,45 € | 2 056 753,18 € |
| Année 9 | 88 179,26 € | 75 622,90 € | 1 968 573,92 € |
| Année 10 | 91 543,39 € | 72 258,77 € | 1 877 030,53 € |
| Année 11 | 95 035,89 € | 68 766,27 € | 1 781 994,64 € |
| Année 12 | 98 661,64 € | 65 140,52 € | 1 683 333,00 € |
| Année 13 | 102 425,71 € | 61 376,45 € | 1 580 907,29 € |
| Année 14 | 106 333,39 € | 57 468,77 € | 1 474 573,90 € |
| Année 15 | 110 390,15 € | 53 412,01 € | 1 364 183,75 € |
| Année 16 | 114 601,68 € | 49 200,48 € | 1 249 582,07 € |
| Année 17 | 118 973,86 € | 44 828,30 € | 1 130 608,21 € |
| Année 18 | 123 512,88 € | 40 289,28 € | 1 007 095,33 € |
| Année 19 | 128 225,05 € | 35 577,11 € | 878 870,28 € |
| Année 20 | 133 117,01 € | 30 685,15 € | 745 753,27 € |
| Année 21 | 138 195,60 € | 25 606,56 € | 607 557,67 € |
| Année 22 | 143 467,93 € | 20 334,23 € | 464 089,74 € |
| Année 23 | 148 941,41 € | 14 860,75 € | 315 148,33 € |
| Année 24 | 154 623,73 € | 9 178,43 € | 160 524,60 € |
| Année 25 | 160 524,60 € | 3 279,34 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 655 000 € sur 25 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 39 001 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.