Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 845 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 13 912,54 € | 13 912,54 € |
| Salaire net mensuel minimum | 42 159 € / mois | 39 750 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 227 600 € | 3 072 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 71 125 € | 2 916 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 845 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 34 340 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 43 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 2 845 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 48 384,83 € | 118 565,65 € | 2 796 615,17 € |
| Année 2 | 50 456,57 € | 116 493,91 € | 2 746 158,60 € |
| Année 3 | 52 617,02 € | 114 333,46 € | 2 693 541,58 € |
| Année 4 | 54 869,99 € | 112 080,49 € | 2 638 671,59 € |
| Année 5 | 57 219,41 € | 109 731,07 € | 2 581 452,18 € |
| Année 6 | 59 669,43 € | 107 281,05 € | 2 521 782,75 € |
| Année 7 | 62 224,35 € | 104 726,13 € | 2 459 558,40 € |
| Année 8 | 64 888,67 € | 102 061,81 € | 2 394 669,73 € |
| Année 9 | 67 667,09 € | 99 283,39 € | 2 327 002,64 € |
| Année 10 | 70 564,46 € | 96 386,02 € | 2 256 438,18 € |
| Année 11 | 73 585,89 € | 93 364,59 € | 2 182 852,29 € |
| Année 12 | 76 736,69 € | 90 213,79 € | 2 106 115,60 € |
| Année 13 | 80 022,40 € | 86 928,08 € | 2 026 093,20 € |
| Année 14 | 83 448,78 € | 83 501,70 € | 1 942 644,42 € |
| Année 15 | 87 021,90 € | 79 928,58 € | 1 855 622,52 € |
| Année 16 | 90 748,01 € | 76 202,47 € | 1 764 874,51 € |
| Année 17 | 94 633,66 € | 72 316,82 € | 1 670 240,85 € |
| Année 18 | 98 685,69 € | 68 264,79 € | 1 571 555,16 € |
| Année 19 | 102 911,20 € | 64 039,28 € | 1 468 643,96 € |
| Année 20 | 107 317,66 € | 59 632,82 € | 1 361 326,30 € |
| Année 21 | 111 912,79 € | 55 037,69 € | 1 249 413,51 € |
| Année 22 | 116 704,68 € | 50 245,80 € | 1 132 708,83 € |
| Année 23 | 121 701,73 € | 45 248,75 € | 1 011 007,10 € |
| Année 24 | 126 912,76 € | 40 037,72 € | 884 094,34 € |
| Année 25 | 132 346,92 € | 34 603,56 € | 751 747,42 € |
| Année 26 | 138 013,74 € | 28 936,74 € | 613 733,68 € |
| Année 27 | 143 923,21 € | 23 027,27 € | 469 810,47 € |
| Année 28 | 150 085,72 € | 16 864,76 € | 319 724,75 € |
| Année 29 | 156 512,07 € | 10 438,41 € | 163 212,68 € |
| Année 30 | 163 212,68 € | 3 736,84 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 845 000 € sur 30 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 34 140 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 39 750 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.