Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 639 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 21 445,82 € | 21 445,82 € |
| Salaire net mensuel minimum | 64 987 € / mois | 61 274 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 291 160 € | 3 930 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 90 988 € | 3 730 488 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 639 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 43 874 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 54 993 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 639 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 125 519,30 € | 131 830,54 € | 3 513 980,70 € |
| Année 2 | 130 217,09 € | 127 132,75 € | 3 383 763,61 € |
| Année 3 | 135 090,76 € | 122 259,08 € | 3 248 672,85 € |
| Année 4 | 140 146,81 € | 117 203,03 € | 3 108 526,04 € |
| Année 5 | 145 392,09 € | 111 957,75 € | 2 963 133,95 € |
| Année 6 | 150 833,69 € | 106 516,15 € | 2 812 300,26 € |
| Année 7 | 156 478,95 € | 100 870,89 € | 2 655 821,31 € |
| Année 8 | 162 335,51 € | 95 014,33 € | 2 493 485,80 € |
| Année 9 | 168 411,24 € | 88 938,60 € | 2 325 074,56 € |
| Année 10 | 174 714,40 € | 82 635,44 € | 2 150 360,16 € |
| Année 11 | 181 253,43 € | 76 096,41 € | 1 969 106,73 € |
| Année 12 | 188 037,24 € | 69 312,60 € | 1 781 069,49 € |
| Année 13 | 195 074,94 € | 62 274,90 € | 1 585 994,55 € |
| Année 14 | 202 376,01 € | 54 973,83 € | 1 383 618,54 € |
| Année 15 | 209 950,33 € | 47 399,51 € | 1 173 668,21 € |
| Année 16 | 217 808,18 € | 39 541,66 € | 955 860,03 € |
| Année 17 | 225 960,10 € | 31 389,74 € | 729 899,93 € |
| Année 18 | 234 417,13 € | 22 932,71 € | 495 482,80 € |
| Année 19 | 243 190,69 € | 14 159,15 € | 252 292,11 € |
| Année 20 | 252 292,11 € | 5 057,24 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 639 500 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 43 674 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 363 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 61 274 €.