Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 645 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 30 688,64 € | 30 688,64 € |
| Salaire net mensuel minimum | 92 996 € / mois | 87 682 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 291 600 € | 3 936 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 91 125 € | 3 736 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 645 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 43 940 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 55 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 3 645 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 251 763,95 € | 116 499,73 € | 3 393 236,05 € |
| Année 2 | 260 198,98 € | 108 064,70 € | 3 133 037,07 € |
| Année 3 | 268 916,63 € | 99 347,05 € | 2 864 120,44 € |
| Année 4 | 277 926,34 € | 90 337,34 € | 2 586 194,10 € |
| Année 5 | 287 237,91 € | 81 025,77 € | 2 298 956,19 € |
| Année 6 | 296 861,44 € | 71 402,24 € | 2 002 094,75 € |
| Année 7 | 306 807,40 € | 61 456,28 € | 1 695 287,35 € |
| Année 8 | 317 086,59 € | 51 177,09 € | 1 378 200,76 € |
| Année 9 | 327 710,18 € | 40 553,50 € | 1 050 490,58 € |
| Année 10 | 338 689,69 € | 29 573,99 € | 711 800,89 € |
| Année 11 | 350 037,07 € | 18 226,61 € | 361 763,82 € |
| Année 12 | 361 763,82 € | 6 499,06 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 645 000 € sur 12 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 43 740 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 291 600 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 91 125 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.