Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 645 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 18 740,08 € | 18 740,08 € |
| Salaire net mensuel minimum | 56 788 € / mois | 53 543 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 291 600 € | 3 936 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 91 125 € | 3 736 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 645 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 43 940 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 55 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 645 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 89 725,17 € | 135 155,79 € | 3 555 274,83 € |
| Année 2 | 93 148,33 € | 131 732,63 € | 3 462 126,50 € |
| Année 3 | 96 702,06 € | 128 178,90 € | 3 365 424,44 € |
| Année 4 | 100 391,36 € | 124 489,60 € | 3 265 033,08 € |
| Année 5 | 104 221,40 € | 120 659,56 € | 3 160 811,68 € |
| Année 6 | 108 197,61 € | 116 683,35 € | 3 052 614,07 € |
| Année 7 | 112 325,47 € | 112 555,49 € | 2 940 288,60 € |
| Année 8 | 116 610,85 € | 108 270,11 € | 2 823 677,75 € |
| Année 9 | 121 059,70 € | 103 821,26 € | 2 702 618,05 € |
| Année 10 | 125 678,27 € | 99 202,69 € | 2 576 939,78 € |
| Année 11 | 130 473,06 € | 94 407,90 € | 2 446 466,72 € |
| Année 12 | 135 450,77 € | 89 430,19 € | 2 311 015,95 € |
| Année 13 | 140 618,41 € | 84 262,55 € | 2 170 397,54 € |
| Année 14 | 145 983,18 € | 78 897,78 € | 2 024 414,36 € |
| Année 15 | 151 552,65 € | 73 328,31 € | 1 872 861,71 € |
| Année 16 | 157 334,57 € | 67 546,39 € | 1 715 527,14 € |
| Année 17 | 163 337,08 € | 61 543,88 € | 1 552 190,06 € |
| Année 18 | 169 568,60 € | 55 312,36 € | 1 382 621,46 € |
| Année 19 | 176 037,84 € | 48 843,12 € | 1 206 583,62 € |
| Année 20 | 182 753,92 € | 42 127,04 € | 1 023 829,70 € |
| Année 21 | 189 726,22 € | 35 154,74 € | 834 103,48 € |
| Année 22 | 196 964,50 € | 27 916,46 € | 637 138,98 € |
| Année 23 | 204 478,97 € | 20 401,99 € | 432 660,01 € |
| Année 24 | 212 280,11 € | 12 600,85 € | 220 379,90 € |
| Année 25 | 220 379,90 € | 4 502,10 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 645 000 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 291 600 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 91 125 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 53 543 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 364 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.