Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 850 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 686,19 € | 22 686,19 € |
| Salaire net mensuel minimum | 68 746 € / mois | 64 818 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 308 000 € | 4 158 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 96 250 € | 3 946 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 850 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 400 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 150 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 850 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 132 778,96 € | 139 455,32 € | 3 717 221,04 € |
| Année 2 | 137 748,47 € | 134 485,81 € | 3 579 472,57 € |
| Année 3 | 142 904,03 € | 129 330,25 € | 3 436 568,54 € |
| Année 4 | 148 252,48 € | 123 981,80 € | 3 288 316,06 € |
| Année 5 | 153 801,16 € | 118 433,12 € | 3 134 514,90 € |
| Année 6 | 159 557,48 € | 112 676,80 € | 2 974 957,42 € |
| Année 7 | 165 529,26 € | 106 705,02 € | 2 809 428,16 € |
| Année 8 | 171 724,53 € | 100 509,75 € | 2 637 703,63 € |
| Année 9 | 178 151,68 € | 94 082,60 € | 2 459 551,95 € |
| Année 10 | 184 819,36 € | 87 414,92 € | 2 274 732,59 € |
| Année 11 | 191 736,63 € | 80 497,65 € | 2 082 995,96 € |
| Année 12 | 198 912,77 € | 73 321,51 € | 1 884 083,19 € |
| Année 13 | 206 357,49 € | 65 876,79 € | 1 677 725,70 € |
| Année 14 | 214 080,86 € | 58 153,42 € | 1 463 644,84 € |
| Année 15 | 222 093,28 € | 50 141,00 € | 1 241 551,56 € |
| Année 16 | 230 405,58 € | 41 828,70 € | 1 011 145,98 € |
| Année 17 | 239 029,00 € | 33 205,28 € | 772 116,98 € |
| Année 18 | 247 975,14 € | 24 259,14 € | 524 141,84 € |
| Année 19 | 257 256,11 € | 14 978,17 € | 266 885,73 € |
| Année 20 | 266 885,73 € | 5 349,81 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 850 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 64 818 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 46 200 € pour cette enveloppe de financement.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 308 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 96 250 € (2,5%).