Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 865 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 18 900,51 € | 18 900,51 € |
| Salaire net mensuel minimum | 57 274 € / mois | 54 001 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 309 200 € | 4 174 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 96 625 € | 3 961 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 865 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 580 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 375 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 865 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 65 731,90 € | 161 074,22 € | 3 799 268,10 € |
| Année 2 | 68 546,38 € | 158 259,74 € | 3 730 721,72 € |
| Année 3 | 71 481,42 € | 155 324,70 € | 3 659 240,30 € |
| Année 4 | 74 542,10 € | 152 264,02 € | 3 584 698,20 € |
| Année 5 | 77 733,83 € | 149 072,29 € | 3 506 964,37 € |
| Année 6 | 81 062,26 € | 145 743,86 € | 3 425 902,11 € |
| Année 7 | 84 533,19 € | 142 272,93 € | 3 341 368,92 € |
| Année 8 | 88 152,72 € | 138 653,40 € | 3 253 216,20 € |
| Année 9 | 91 927,25 € | 134 878,87 € | 3 161 288,95 € |
| Année 10 | 95 863,38 € | 130 942,74 € | 3 065 425,57 € |
| Année 11 | 99 968,07 € | 126 838,05 € | 2 965 457,50 € |
| Année 12 | 104 248,49 € | 122 557,63 € | 2 861 209,01 € |
| Année 13 | 108 712,20 € | 118 093,92 € | 2 752 496,81 € |
| Année 14 | 113 367,02 € | 113 439,10 € | 2 639 129,79 € |
| Année 15 | 118 221,20 € | 108 584,92 € | 2 520 908,59 € |
| Année 16 | 123 283,18 € | 103 522,94 € | 2 397 625,41 € |
| Année 17 | 128 561,95 € | 98 244,17 € | 2 269 063,46 € |
| Année 18 | 134 066,69 € | 92 739,43 € | 2 134 996,77 € |
| Année 19 | 139 807,18 € | 86 998,94 € | 1 995 189,59 € |
| Année 20 | 145 793,45 € | 81 012,67 € | 1 849 396,14 € |
| Année 21 | 152 036,03 € | 74 770,09 € | 1 697 360,11 € |
| Année 22 | 158 545,90 € | 68 260,22 € | 1 538 814,21 € |
| Année 23 | 165 334,52 € | 61 471,60 € | 1 373 479,69 € |
| Année 24 | 172 413,82 € | 54 392,30 € | 1 201 065,87 € |
| Année 25 | 179 796,24 € | 47 009,88 € | 1 021 269,63 € |
| Année 26 | 187 494,75 € | 39 311,37 € | 833 774,88 € |
| Année 27 | 195 522,91 € | 31 283,21 € | 638 251,97 € |
| Année 28 | 203 894,79 € | 22 911,33 € | 434 357,18 € |
| Année 29 | 212 625,15 € | 14 180,97 € | 221 732,03 € |
| Année 30 | 221 732,03 € | 5 076,76 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 865 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 54 001 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 309 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 96 625 € (2,5%).
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 386 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.