Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 891 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 20 004,84 € | 20 004,84 € |
| Salaire net mensuel minimum | 60 621 € / mois | 57 157 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 311 280 € | 4 202 280 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 97 275 € | 3 988 275 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 891 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 892 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 765 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 891 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 95 780,68 € | 144 277,40 € | 3 795 219,32 € |
| Année 2 | 99 434,84 € | 140 623,24 € | 3 695 784,48 € |
| Année 3 | 103 228,41 € | 136 829,67 € | 3 592 556,07 € |
| Année 4 | 107 166,68 € | 132 891,40 € | 3 485 389,39 € |
| Année 5 | 111 255,26 € | 128 802,82 € | 3 374 134,13 € |
| Année 6 | 115 499,77 € | 124 558,31 € | 3 258 634,36 € |
| Année 7 | 119 906,25 € | 120 151,83 € | 3 138 728,11 € |
| Année 8 | 124 480,83 € | 115 577,25 € | 3 014 247,28 € |
| Année 9 | 129 229,95 € | 110 828,13 € | 2 885 017,33 € |
| Année 10 | 134 160,20 € | 105 897,88 € | 2 750 857,13 € |
| Année 11 | 139 278,61 € | 100 779,47 € | 2 611 578,52 € |
| Année 12 | 144 592,27 € | 95 465,81 € | 2 466 986,25 € |
| Année 13 | 150 108,64 € | 89 949,44 € | 2 316 877,61 € |
| Année 14 | 155 835,47 € | 84 222,61 € | 2 161 042,14 € |
| Année 15 | 161 780,82 € | 78 277,26 € | 1 999 261,32 € |
| Année 16 | 167 952,96 € | 72 105,12 € | 1 831 308,36 € |
| Année 17 | 174 360,56 € | 65 697,52 € | 1 656 947,80 € |
| Année 18 | 181 012,64 € | 59 045,44 € | 1 475 935,16 € |
| Année 19 | 187 918,53 € | 52 139,55 € | 1 288 016,63 € |
| Année 20 | 195 087,87 € | 44 970,21 € | 1 092 928,76 € |
| Année 21 | 202 530,71 € | 37 527,37 € | 890 398,05 € |
| Année 22 | 210 257,53 € | 29 800,55 € | 680 140,52 € |
| Année 23 | 218 279,12 € | 21 778,96 € | 461 861,40 € |
| Année 24 | 226 606,75 € | 13 451,33 € | 235 254,65 € |
| Année 25 | 235 254,65 € | 4 805,98 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 891 000 € sur 25 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 57 157 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 46 692 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.