Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 024 500 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 19 680,50 € | 19 680,50 € |
| Salaire net mensuel minimum | 59 638 € / mois | 56 230 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 321 960 € | 4 346 460 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 100 613 € | 4 125 113 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 024 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 494 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 768 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 024 500 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 68 444,59 € | 167 721,41 € | 3 956 055,41 € |
| Année 2 | 71 375,25 € | 164 790,75 € | 3 884 680,16 € |
| Année 3 | 74 431,39 € | 161 734,61 € | 3 810 248,77 € |
| Année 4 | 77 618,40 € | 158 547,60 € | 3 732 630,37 € |
| Année 5 | 80 941,87 € | 155 224,13 € | 3 651 688,50 € |
| Année 6 | 84 407,64 € | 151 758,36 € | 3 567 280,86 € |
| Année 7 | 88 021,80 € | 148 144,20 € | 3 479 259,06 € |
| Année 8 | 91 790,71 € | 144 375,29 € | 3 387 468,35 € |
| Année 9 | 95 721,03 € | 140 444,97 € | 3 291 747,32 € |
| Année 10 | 99 819,60 € | 136 346,40 € | 3 191 927,72 € |
| Année 11 | 104 093,66 € | 132 072,34 € | 3 087 834,06 € |
| Année 12 | 108 550,76 € | 127 615,24 € | 2 979 283,30 € |
| Année 13 | 113 198,67 € | 122 967,33 € | 2 866 084,63 € |
| Année 14 | 118 045,63 € | 118 120,37 € | 2 748 039,00 € |
| Année 15 | 123 100,11 € | 113 065,89 € | 2 624 938,89 € |
| Année 16 | 128 371,01 € | 107 794,99 € | 2 496 567,88 € |
| Année 17 | 133 867,59 € | 102 298,41 € | 2 362 700,29 € |
| Année 18 | 139 599,54 € | 96 566,46 € | 2 223 100,75 € |
| Année 19 | 145 576,93 € | 90 589,07 € | 2 077 523,82 € |
| Année 20 | 151 810,22 € | 84 355,78 € | 1 925 713,60 € |
| Année 21 | 158 310,41 € | 77 855,59 € | 1 767 403,19 € |
| Année 22 | 165 088,99 € | 71 077,01 € | 1 602 314,20 € |
| Année 23 | 172 157,76 € | 64 008,24 € | 1 430 156,44 € |
| Année 24 | 179 529,21 € | 56 636,79 € | 1 250 627,23 € |
| Année 25 | 187 216,29 € | 48 949,71 € | 1 063 410,94 € |
| Année 26 | 195 232,52 € | 40 933,48 € | 868 178,42 € |
| Année 27 | 203 591,99 € | 32 574,01 € | 664 586,43 € |
| Année 28 | 212 309,39 € | 23 856,61 € | 452 277,04 € |
| Année 29 | 221 400,04 € | 14 765,96 € | 230 877,00 € |
| Année 30 | 230 877,00 € | 5 286,03 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 024 500 € sur 30 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 48 294 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 56 230 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.