Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 558 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 436,67 € | 23 436,67 € |
| Salaire net mensuel minimum | 71 020 € / mois | 66 962 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 364 680 € | 4 923 180 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 113 963 € | 4 672 463 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 558 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 54 902 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 778 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 558 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 112 211,89 € | 169 028,15 € | 4 446 288,11 € |
| Année 2 | 116 492,95 € | 164 747,09 € | 4 329 795,16 € |
| Année 3 | 120 937,29 € | 160 302,75 € | 4 208 857,87 € |
| Année 4 | 125 551,19 € | 155 688,85 € | 4 083 306,68 € |
| Année 5 | 130 341,13 € | 150 898,91 € | 3 952 965,55 € |
| Année 6 | 135 313,81 € | 145 926,23 € | 3 817 651,74 € |
| Année 7 | 140 476,23 € | 140 763,81 € | 3 677 175,51 € |
| Année 8 | 145 835,58 € | 135 404,46 € | 3 531 339,93 € |
| Année 9 | 151 399,40 € | 129 840,64 € | 3 379 940,53 € |
| Année 10 | 157 175,47 € | 124 064,57 € | 3 222 765,06 € |
| Année 11 | 163 171,90 € | 118 068,14 € | 3 059 593,16 € |
| Année 12 | 169 397,13 € | 111 842,91 € | 2 890 196,03 € |
| Année 13 | 175 859,83 € | 105 380,21 € | 2 714 336,20 € |
| Année 14 | 182 569,13 € | 98 670,91 € | 2 531 767,07 € |
| Année 15 | 189 534,37 € | 91 705,67 € | 2 342 232,70 € |
| Année 16 | 196 765,35 € | 84 474,69 € | 2 145 467,35 € |
| Année 17 | 204 272,20 € | 76 967,84 € | 1 941 195,15 € |
| Année 18 | 212 065,47 € | 69 174,57 € | 1 729 129,68 € |
| Année 19 | 220 156,02 € | 61 084,02 € | 1 508 973,66 € |
| Année 20 | 228 555,28 € | 52 684,76 € | 1 280 418,38 € |
| Année 21 | 237 274,93 € | 43 965,11 € | 1 043 143,45 € |
| Année 22 | 246 327,30 € | 34 912,74 € | 796 816,15 € |
| Année 23 | 255 724,99 € | 25 515,05 € | 541 091,16 € |
| Année 24 | 265 481,23 € | 15 758,81 € | 275 609,93 € |
| Année 25 | 275 609,93 € | 5 630,33 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 558 500 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 66 962 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 455 850 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.